СВЕТЛОЕ БУДУЩЕЕ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ ↓

0 +

Международная консалтинговая компания Knight Frank представила прессе результаты исследования рынка торговой недвижимости Московского региона.

В исследовании анализировалась торговая недвижимость городов Московского региона, расположенных за пределами МКАД: 73 города Московской области, а также некоторые населённые пункты или районы, причисленные к объектам исследования по географическому признаку (Троицк, Железнодорожный, Зеленоград, Щербинка, Московский). В анализе участвовали только качественные торговые центры1 и не учитывались специализированные торговые центры и гипермаркеты. Исследование проводилось в последние полгода.

В Московском регионе на сегодняшний день насчитывается 11 городов, наиболее привлекательных для развития торговой недвижимости. Большинство из них расположены в среднем поясе Подмосковья (на удалении не более 30 километров от Москвы): Пушкино, Жуковский, Раменское, Ногинск, Балашиха, Подольск, Долгопрудный, Воскресенск, Лобня, Королёв и Дзержинский. К 2019 году этот список могут покинуть Пушкино, Жуковский, Раменское и Ногинск, поскольку в настоящее время в этих городах заявлены к открытию торговые центры, которые удовлетворят текущий спрос.

Согласно данным компании Knight Frank, востребованным форматом для большинства из этих городов станет качественный торговый центр с центральным местоположением площадью от 25 до 35 тысяч квадратных метров.

В Московском регионе в пределах МКАДа и за пределами МКАД функционирует примерно одинаковое количество качественных торговых центров. Однако за границей МКАД сумма арендопригодных площадей почти в два раза меньше (2,9 миллионов кв. м против 5 миллионов кв. м). По данным на первый квартал 2016 года наиболее обеспеченным качественными торговыми площадями стал город Котельники (6,06 тысяч квадратных метров на одну тысячу жителей). В топ-5 также вошли Красногорск (2,28 тысяч квадратных метров), Реутов (1,77 тысяч квадратных метров), Мытищи (1,19 тысяч квадратных метров), Химки (905 квадратных метров). Наименее обеспеченным стал Красноармейск (75 квадратных метров на тысячу жителей), где функционирует лишь один небольшой торговый центр.

К 2019 году в топ-5 самых обеспеченных торговыми центрами городов могут войти Пушкино (3,1 тысячи квадратных метров) и Наро-Фоминск (2,42 тысячи квадратных метров).

В 27 городах Московской области, суммарная численность населения которых составляет около 600 тысяч человек, качественные объекты торговой недвижимости отсутствуют. Рынки данных городов в большинстве случаев оказались непривлекательными для девелоперов из-за недостаточного спроса или наличия крупного конкурирующего торгового центра в соседнем городе. Необходимо отметить, что более чем в 20 из этих городов реализация торговых центров представляется нецелесообразной.
За пределами МКАДа заброшено или заморожено возведение более десятка торговых объектов, суммарная площадь которых составляет около 600 тысяч квадратных метров.
Формат подмосковных торговых центров меняется в зависимости от удаления от Москвы. Так, зону до 10 километров от столицы можно назвать поясом гипермаркетов и суперрегиональных торговых центров, в среднем поясе преобладают районные и микрорайонные торговые центры. На удалении более 30 километров от Москвы (третий пояс) также в большей степени представлен формат районных и микрорайонных торговых центров, при этом здесь функционирует большое количество некачественных торговых объектов.

Уровень и формат представленных торговых сетей также меняется в зависимости от удаления от Москвы.

В ближнем поясе присутствуют практически все федеральные и международные операторы (Auchan, «О’Кей», «Лента», OBI, Leroy Merlin, K-Rauta, «Магнит» и другие). В среднем поясе развиты сетевые дискаунтеры, локальные сетевые операторы, также эта зона привлекательна для развития объектов формата outlet (Fashion House Аутлет центр). Города третьего пояса становятся точками развития торговых центров формата retail-park, расположенных на трассе, с несколькими городами в зоне охвата. Также здесь активно развиваются локальные сети (супермаркет «Тарелочка», сash&сarry Lakmin).

Александр Обуховский, директор департамента торговой недвижимости, Knight Frank, отмечает: «При том, что Московская область – один из самых привлекательных регионов РФ для девелопмента торговой недвижимости, здесь можно выделить территории как с избыточным предложением, так и с дефицитом торговых площадей. Реализация всех заявленных проектов в ближайшие 2-3 года сократит список приоритетных городов. В некоторых районах Подмосковья открытие всех запланированных объектов приведет к уровню вакансий в размере 50% в 2017-2019 годах. Улучшение транспортной инфраструктуры региона, наряду с массовым строительством жилья приведёт к увеличению количества общих признаков (конвергенции) у поясов развития Московской области».

Уже после пресс-конференции я подошёл к Александру Обуховскому и спросил: «Вот давайте переложим всё эти сведения для практического применения. Хочет, к примеру, некий олигарх посторить торговый центр.Куда ему нести свои миллионы или миллиарды?» И получил ответ:«Если миллиарды - то в Балашиху. Ну а если только миллионы - тов Польшу или Германию, в общем - в Евросоюз.»

Международная консалтинговая компания Knight Frank была основана в Лондоне в 1896 году и является одним из лидеров мирового рынка коммерческой и жилой недвижимости. На сегодняшний день Knight Frank, совместно со своим стратегическим североамериканским партнером, компанией Newmark Grubb Knight Frank, насчитывает 417 офисов в 58 странах мира. Более 13 000 сотрудников компании сопровождают сделки с объектами недвижимости, оказывая агентские и консалтинговые услуги частным и корпоративным инвесторам, арендаторам, девелоперам и другим игрокам рынка. С 1996 года компания предоставляет полный комплекс агентских и консалтинговых услуг на рынке недвижимости России.

Михаил ГУРЕВИЧ